2025년 전세 대출 주요 변화 요약

 

전세대출 보증비율 하향 (국가보증 축소)

 

정부는 2025년 6월 27일 발표된 긴급 가계부채 대책을 통해, 전세대출에 대한 국가보증 비율을 기존 90%에서 80%로 낮추고, 2025년 7월 21일부터 이를 시행했습니다 
이로 인해 같은 전세금이라도 은행에서 대출받을 수 있는 금액은 줄어들고, 대출 조건이 엄격해졌습니다.

정부 보증 대상 상한 하향

2025년 6월 29일 발표된 내용에 따르면, 정부보증 전세대출 한도가 기존 3억 원에서 2.5억 원으로 낮아졌습니다 
대출 한도가 줄어들면서 자금 조달에 제약이 생기고, 고가 전세의 경우 실용적으로 한도가 부족해질 수 있습니다.

갭투자 목적 전세대출 전면 금지

• 소유권 이전 조건부 전세대출(즉, 전세금을 기반으로 주택 잔금을 치르고 거래하는 구조)이 완전히 금지되었습니다.
• 특히 수도권 규제지역에서는 전세보증금을 활용한 전세대출 자체가 불가능하게 되었습니다

이는 갭투자 수요를 차단하기 위한 정책적 목적입니다.

금리 및 이자 부담 변화

• 2025년 7월 기준, 은행별 전세대출 금리는 약 2.79%~4%대로 형성되어 있습니다. 예컨대 아이엠뱅크는 2.79%, 국민은행은 3.4%, 신한은행은 3.69% 수준입니다 
• 기존의 정책금리 대비 전세대출 금리는 크게 낮지 않은 편이며, 낮춰진 보증비율과 맞물려 대출 비용 부담이 증가하는 효과가 있습니다.

보증기관의 보증 제한 강화

• 한국주택금융공사(HF)는 전세대출에 대한 보증 한도를 공시가격의 126% 수준으로 제한하는 조치를 시행했습니다 

전세 대신 월세 전환 증가

• 규제 부작용으로, 전세 수요가 줄고 보증금은 유지한 채 월세를 추가로 지불하는 ‘보증금 + 월세’형 구조가 늘고 있습니다.
  예를 들어 서울 강남권 주요 아파트에서는 전세에서 이 구조로 전환하거나, 월세 전환 거래가 급증하는 현상이 나타났습니다

요약 테이블

항목주요 내용

보증비율	90% → 80% (7월 21일 시행)
보증한도	기존 최대 3억 → 2.5억으로 하향
갭투자용 전세대출	전면 금지; 수도권 규제지역 전세금 활용 대출 불가
금리 수준	약 2.8% ~ 4%대
HF 보증 한도 제한	공시가의 126% 한도 설정
시장 반응	월세 전환, 보증금 유지 + 월세 증가 추세

 

전체 맥락과 의미

• 전세대출 조건이 전반적으로 축소되면서, 대출 가능한 금액과 보증 범위가 줄어들어 실수요자들의 자금 확보가 어려워졌습니다.
• 갭투자 목적의 전세대출이 차단됨으로써 부동산 시장 내 투기 수요 통제 의도를 명확히 했습니다.
• 특히 서울·수도권의 전세 시장에서는 전세보증금 유지 + 월세 부담 구조가 확산되는 등 전통적인 전세 시스템이 점차 약화되고 있는 흐름입니다.