아파트 분양권 전매 제한 규정 총정리

 

분양권 ‘전매 제한’이란?

먼저, 분양권 전매 제한은 아파트 등의 입주자 모집공고 이후 일정 기간 동안 그 분양권(미완공 주택에 대한 권리)을 제3자에게 양도하거나 매매하는 것을 제도적으로 막는 규정입니다.
이 규정은 투기 억제와 실수요자 보호 목적이 핵심이며, 특히 미분양·과열 시장에서 공급자와 수요자를 균형 있게 관리하기 위한 정책 도구로 사용되어 왔습니다.
우리나라에서는 주택법 제64조 및 시행령 제73조 등에 전매 제한 규정이 명시되어 있으며, 시행령 별표에서 지역과 유형별 전매금지 기간이 구체적으로 정해져 있습니다.
즉 “분양계약 이후 언제까지 사고팔면 안 된다”는 규제가 바로 전매 제한이며, 이 시점을 모르고 계약하거나 거래하면 큰 법적·재정적 리스크가 따릅니다.

적용 대상 및 유형 구분

전매 제한 규정이 적용되는 대상은 단순히 '분양권'만이 아닙니다. 유형 및 지역에 따라 공공택지 vs 민간택지, 분양가상한제 적용 주택, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역 등) 여부에 따라 다릅니다.
예컨대, 공공택지에서 공급되는 주택이나 분양가상한제 적용 주택은 전매 제한이 더 길게 적용될 수 있으며, 반대로 비규제지역 민간택지는 제한기간이 짧거나 아예 없을 수도 있습니다.
실제 사례로는 2023년 개정된 시행령에 따라 수도권 공공택지 또는 규제지역에서 공급된 주택은 최대 3년 전매제한이 적용되며, 비수도권 비규제지역은 최대 1년 또는 제한 없음으로 완화된 바 있습니다.
따라서 분양권 투자나 청약을 고려할 때는 해당 단지의 모집공고문을 통해 “전매 가능 시점”, “전매 제한 기간”, “실거주의무 병행 여부” 등을 반드시 확인해야 합니다.

지역별 전매제한 기간 개요

전매제한 기간은 지역별로 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 다만 각 단지의 개별 조건(분양가상한제 적용 여부, 택지유형 등)에 따라 실제 기간은 달라질 수 있으므로 일반적인 가이드로만 이해해야 합니다.

• 투기과열지구(수도권 핵심지역): 계약 후 약 3년 이상 전매불가
• 조정대상지역 및 과밀억제권역 등: 계약 후 약 1~3년
• 비규제지역 또는 지방 중소도시: 계약 후 6개월 ~ 1년 혹은 제한 없음

이처럼 같은 분양권이라도 입지·유형이 다르면 전매 가능 시점은 천차만별입니다.
따라서 “얼마 후 팔 수 있을까?”라는 질문에 답하려면 꼭 이 표준 가이드를 먼저 확인해야 합니다.

최근 개정 흐름과 변화 포인트

최근 몇 년간 분양권 전매제한 제도는 여러 차례 개정되었고, 특히 2023년 4월 7일부 시행된 주택법 시행령 개정안이 주목됩니다.
이 개정안에서는 수도권에서는 최대 10년이던 전매제한이 최대 3년으로 단축되었고, 비수도권에서는 최대 4년이던 것이 최대 1년이나 아예 폐지 가능 수준으로 조정되었습니다.
예컨대 서울 강동구 ‘둔촌주공아파트’의 경우 기존 전매제한이 8년이었으나, 개정 이후 1년으로 바뀌었습니다.
이 변화의 의미는 투자자 및 실수요자 모두에게 큰 영향을 미쳤습니다. 전매제한이 짧아질수록 자금 회수가 빠르고 시장 유동성이 커지는 반면, 규제 완화는 가격 상승 요소로 작용하기도 했습니다.

전매 제한 예외 및 승인 절차

전매제한이 원칙이지만 예외 조항도 존재합니다. 
예를 들어, 주택법 시행령 제73조 제4항에 따르면 다음과 같은 경우 전매제한 기간 중이라도 ‘사업주체 동의’ 또는 ‘전매동의’를 받아 거래가 가능할 수 있습니다.

• 당첨자의 세대원 전부가 다른 광역시·시·군 등으로 이전하거나 해외이주 등 특별한 사유가 있는 경우
• 상속 또는 국가유공자·장애인 등의 특별공급 대상자 등 예외적 조건에 해당하는 경우

이 경우에는 해당 서류 및 동의 절차를 거쳐야 하며, 동의가 없는 거래는 향후 계약 무효, 불이익 위험이 있습니다. 실제로 전매제한 기간 내 거래된 분양권의 유효성은 대법원 판례에서도 논란이 되고 있습니다. 

전매제한 위반 시 리스크와 처벌

전매제한을 위반하고 분양권을 거래하거나 양도하는 경우, 투자자는 여러 가지 법적·금융적 리스크에 직면합니다. 

• 분양계약 자체가 해제 또는 취소될 수 있고, 분양권이 무효화될 가능성이 존재합니다.
• 불법전매에 대해 형사처벌(징역 또는 벌금)이 규정되어 있으며, 예컨대 최대 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금이 부과된 사례도 있습니다.
• 매수자 또한 권리를 제대로 획득하지 못할 수 있으며, 추후 등기 이전이 불가능하거나 거래가 취소될 위험이 있습니다.

즉, 전매제한을 무시한 거래는 단순히 ‘차익 실현 시점이 늦어지는 리스크’가 아니라, 원금 손실과 계약 무효, 법적 책임까지 이어질 수 있는 위험한 선택입니다.

실수요자 vs 투자자 관점에서의 대응 전략

전매제한 규정을 이해했다면, 다음으로는 언제 어떻게 대응할 것인가를 생각해야 합니다.

• 실수요자(내 집 마련 목적)라면 전매제한 기간보다는 입주 및 등기 이전 시점을 중심으로 계획을 세우는 것이 중요합니다. 전매보다는 거주 안정성이 우선이기 때문입니다.
• 투자자(차익 목적)라면 전매제한 해제 시점, 시장 유동성, 가격 프리미엄 가능성, 세금 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예컨대 규제완화 예상 지역이라면 계약 이후 비교적 빠른 전매 가능성에 기회가 있을 수 있지만,
규제가 지속되는 지역이라면 입주 후 중장기 보유 전략으로 리스크를 낮추는 것이 바람직합니다.

투자 체크리스트 — 전매제한 규정 확인 포인트

분양권 투자 시 반드시 체크해야 할 전매제한 관련 핵심 항목들을 요약하면 다음과 같습니다.

• 모집공고문 및 계약서 내 전매제한 기간 및 적용 규정 명시 여부
• 해당 단지의 규제지역 지정 상태(투기과열지구·조정대상지역 등)
• 분양가상한제 적용 여부 및 공공택지 여부
• 전매제한 중 예외 적용 가능성 및 전매동의 절차 존재 여부
• 위반 시 계약 해제·법적책임 가능성 및 투자 회수 가능 시점

이 체크리스트를 통해 분양계약 전에 위험 요인을 미리 제거해 두면, 투자 성공률은 크게 올라갑니다.

결론 — 전매제한, 알고 투자하면 기회가 되고 모르고 투자하면 리스크가 된다

분양권 전매 제한 규정은 단순히 하나의 규제가 아니라,
분양권 투자와 청약 전략의 근간이 되는 프레임입니다.
전매 가능 시점이 빠르면 자금 회수가 유리하고, 늦으면 리스크가 커집니다.
또 예외와 위반 리스크를 모르고 접근하면 투자 실패에 직결될 수 있습니다.

📌 정리하자면:

1. 전매제한 적용 대상·기간을 모집공고문으로 먼저 확인
2. 규제지역·분양가상한제 적용 여부로 전매 가능 시점 추정
3. 실수요자라면 입주 및 등기 이전을, 투자자라면 전매 해제 시점을 중심으로 전략 수립
4. 위반 시 법적·재정적 리스크가 크므로 거래 전 계약서·동의서 꼼꼼히 확인

분양권은 ‘언제 팔 수 있는가’를 아는 사람이 유리한 시장입니다.
오늘 이 글을 통해 전매제한 규정을 제대로 이해하고,
내 계약서에 어떤 조항이 있는지 꼭 체크해보세요.
그 한 걸음이 수천만 원의 리스크를 막고 기회를 만들어 줄 것입니다.