9.7 부동산 대책, 공급 확대와 금융 규제의 균형 전략

 

 

9.7 부동산 대책의 배경과 발표 의미

최근 몇 년간 한국 부동산 시장은 가격 급등과 공급 부족, 그리고 금융 불균형이라는 세 가지 문제에 직면해 있었습니다. 특히 수도권을 중심으로 한 집값 상승은 실수요자의 내 집 마련을 가로막고, 임대차 시장 불안으로까지 이어졌습니다. 이에 정부는 **2025년 9월 7일 ‘9.7 부동산 대책’**을 공식 발표하며 시장 안정화를 위한 종합적 해법을 내놓았습니다. 이번 대책은 단순히 규제 강화가 아니라, 주택 공급 확대와 금융 규제의 균형을 강조하는 점에서 의미가 큽니다. 또한 시장 참여자들의 불안 심리를 누그러뜨리고, 장기적으로는 주거 복지 체계를 강화하는 기반을 마련하는 것이 핵심 목표라 할 수 있습니다.

주택 공급 확대 – 2030년까지 135만 가구 착공 계획

9.7 대책의 중심축은 공급 확대입니다. 정부는 한국토지주택공사(LH)를 중심으로 2030년까지 총 135만 가구 착공을 목표로 내세웠습니다. 이는 연평균 27만 가구에 해당하며, 최근 수년간 공급 부족 현상을 메우기 위한 의지가 반영된 수치입니다. 특히 서울과 수도권 등 수요 집중 지역에는 공공택지를 적극 활용하고, 도심 내 재개발·재건축·유휴부지 전환 등을 통해 입지가 우수한 주택 공급을 늘린다는 전략입니다. 과거에는 공급 계획 발표와 실제 착공 사이에 긴 시간이 걸려 효과가 반감된 적이 많았는데, 이번 대책은 LH 직접 착공 전환과 인허가 절차 간소화를 통해 속도감 있는 공급을 강조했습니다.

LTV 규제 강화 – 대출 문턱이 더 높아진다

부동산 시장의 과열을 방지하기 위해 금융 규제도 한층 강화되었습니다. 핵심은 LTV(주택담보인정비율) 규제 축소입니다. 기존 규제지역 내 무주택자와 1주택자는 주택담보대출을 받을 때 최대 50%까지 대출이 가능했지만, 이번 대책으로 40%로 축소되었습니다. 예를 들어 규제지역에서 6억 원짜리 아파트를 구입할 경우, 기존에는 3억 원까지 대출이 가능했지만 이제는 2억4천만 원까지만 허용됩니다. 반면 비규제지역은 기존 규제가 유지되며, 이는 시장 과열이 심한 수도권 중심의 수요를 억제하려는 정책적 선택입니다. 이로 인해 무리한 대출을 통한 투기 수요는 줄어들겠지만, 일부 실수요자들은 대출 한도 축소로 자금 조달이 더 어려워질 수 있습니다.

임대사업자 주택담보대출 전면 금지 – 투기 차단 장치

이번 대책에서 특히 눈길을 끄는 부분은 임대사업자 대상 주택담보대출 전면 금지입니다. 수도권 및 규제지역에서 임대사업자가 새로 주택을 구입하기 위해 대출을 활용하는 것이 전면 차단됩니다. 그동안 일부 임대사업자들이 대출을 기반으로 다수의 주택을 매입하면서 시세를 끌어올리는 부작용이 나타났습니다. 정부는 이러한 구조를 근본적으로 차단하기 위해 임대사업자의 자금 조달 경로를 제한했습니다. 이는 단기적으로 임대사업자들의 주택 매수세를 줄여 시장 안정에 기여할 수 있으며, 장기적으로는 실수요자 중심의 거래 구조를 확립하는 효과가 기대됩니다.

전세대출 한도 일원화 – 갭투기 억제 효과

전세대출 제도도 큰 변화를 맞았습니다. 기존에는 지역별, 은행별 조건에 따라 전세대출 한도가 상이했지만, 이번 대책을 통해 전세대출 한도가 일괄적으로 2억 원으로 통일되었습니다. 특히 1주택자의 경우 기존보다 대출 한도가 줄어드는 사례가 많아집니다. 이 조치는 전세대출을 활용한 갭투기 차단이 핵심 목표입니다. 과거에는 전세대출을 활용해 ‘전세 끼고 집을 사는 방식’으로 투자가 이루어졌는데, 이제는 그 여지가 크게 줄어들 전망입니다. 물론 실수요자의 경우 전세금 마련 부담이 커질 수 있으나, 정부는 보증 확대 및 공공임대주택 공급 병행으로 충격을 최소화하겠다는 입장입니다.

신도시 재건축 및 리모델링 활성화 – 주거 환경 개선 병행

노후화된 신도시 문제 역시 이번 대책에 포함되었습니다. 특히 1기 신도시의 리모델링과 재건축 활성화가 중점적으로 다뤄졌습니다. 정부는 리모델링 방식을 기존의 인허가 주도형에서 주민 제안형으로 전환하여 주민 참여도를 높이고, 역세권 용도 완화를 허용하여 더 많은 주택 공급이 가능하도록 했습니다. 이는 단순히 주택 수만 늘리는 것이 아니라, 노후 단지의 주거 환경 개선과 생활 인프라 업그레이드라는 이중 효과를 노린 정책입니다. 장기적으로는 노후 주택의 가치 상승과 함께, 수도권 내 주택 수급 안정에도 기여할 수 있습니다.

도심 유휴부지와 공공청사 활용 – 숨은 자원 발굴

공급 확대를 위한 또 다른 전략은 도심 내 유휴부지와 공공청사 활용입니다. 사용하지 않는 공공청사 부지를 주거용으로 전환하거나, 오래된 공공임대주택을 재건축해 새로운 아파트로 공급하는 방식이 추진됩니다. 이는 주거 수요가 가장 높은 도심 내에서 직접적으로 공급을 늘릴 수 있는 효과적인 방안입니다. 특히 청년·신혼부부·고령층을 대상으로 한 맞춤형 공공임대주택 공급이 병행되면, 실질적인 주거 복지 강화 효과도 기대할 수 있습니다.

투기 억제와 불법 거래 차단 – 제도 보완책

금융 규제 강화 외에도, 정부는 투기 억제와 불법 거래 차단을 위해 토지거래허가구역 지정 권한을 강화하고, 부동산 범죄 전담 수사 조직을 신설하기로 했습니다. 최근 몇 년간 자금 출처 불명확 거래, 불법 전매, 조직적 투기 사례가 끊이지 않았는데, 이번 대책을 통해 보다 강력하게 단속하겠다는 의지가 반영된 것입니다. 이 조치는 단순히 ‘대출 줄이기’에 그치지 않고, 시장 전반의 투명성 강화로 이어질 가능성이 큽니다.

9.7 부동산 대책의 종합 평가와 향후 과제

9.7 부동산 대책은 크게 보면 공급 확대 + 금융 규제 강화 + 제도 보완이라는 세 가지 축으로 요약할 수 있습니다. 공급 확대는 장기적인 집값 안정에 기여할 수 있고, 금융 규제 강화는 단기적으로 과열을 막는 효과가 있습니다. 그러나 동시에, 실수요자들이 대출 문턱이 높아져 내 집 마련이 어려워질 수 있다는 부작용도 존재합니다. 결국 이 정책이 성공하기 위해서는 공급 확대가 실제로 속도감 있게 진행되고, 금융 규제가 실수요 보호라는 본래 취지를 살려야 합니다. 정부는 향후 보완책을 통해 정책 효과를 강화하고, 시장과의 소통을 통해 불필요한 불안감을 줄여야 할 것입니다.